Hipoteca Reembolsable al Vencimiento

Ofrece tasas muy bajas durante el período inicial (generalmente cinco, siete o diez años). Una vez transcurrido el tiempo, el saldo es informado o refinanciado (aunque no automáticamente).

¿Cómo obtener un préstamo?
El primer paso para obtener un préstamo es completar la solicitud del préstamo.

El formulario de solicitud para el préstamo (mortgage application form) es el documento más importante que usted va a complementar el proceso para comprar su hogar. Como usted nunca va a tener contacto personal con las personas que decidirán de su capacidad de cumplir con los pagos del préstamo, la información que provee mediante esos formularios es su única comunicación con ellas.

Los formularios son extensos, y requiere que usted provea algunos documentos (cuentas de banco, propiedades, etc.), así como sus deudas (tarjetas de crédito, prestamos obtenidos, etc.) De acuerdo con su situación personal, es posible que el banco le exija algún tipo de información adicional.

Considere:
El proceso de evaluación de su formulario puede tomar hasta un mes y medio, debido a que la información que usted haya ofrecido debe ser corroborada meticulosamente por el banco, y varias personas encargadas en el departamento de préstamos deben dar su aprobación a su hipoteca solicitada. Una vez que el formulario es aprobado, usted recibirá copias de algunos folletos editados por el gobierno federal detallando sus derechos legales, además de la documentación del banco indicando la programación de los pagos mensuales.

Cuando el banco haya aprobado su solicitud, usted puede asegurar la tasa de interés que le banco le ofrece (lock in rate), o puede esperar por un período de tiempo antes del cierre, aprovechando la posibilidad que la tasa de interés en el mercado sea más favorable para usted en ese momento. El banco le especificará la fecha final para finalizar el acuerdo sobre la tasa de interés que regirá su hipoteca.

Para ello, necesitará la siguiente información:
• Talones de pago de su empleador de los últimos dos o tres meses
• Formularios W-2 de los últimos dos años
• Información sobre deudas a largo plazo
• Estados de cuenta recientes
• Comprobar otros salarios (si se tiene)
• Dirección y descripción de la propiedad que desea comprar
• Contrato de venta

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Contrato de venta
Durante el proceso de solicitud, la entidad crediticia solicitará un informe de su historial crediticio y una tasación realizada por un profesional de la propiedad que desea adquirir. El proceso de solicitud por lo general demora de una a seis semanas.

¿Cómo y cuándo refinanciar su hipoteca?
Si usted es dueño de su casa propia o departamento donde vive, y todos los meses le remite al banco en la fecha indicada por el pago de su hipoteca y en una reunión social, un amigo suyo le comenta que acaba de refinanciar su casa y que, como resultado, paga una mensualidad más baja... Pero además, la transacción no le costó ni un solo centavo. La conversación le recuerda que últimamente ha notado muchos anuncios en el periódico o en las noticias animándolo a que refinancie su hipoteca, cada uno celebrando los beneficios que le ofrece esta operación.

¿En qué consiste el refinanciamiento de una hipoteca (mortgage refinancing)?
¿Es verdad que se podrá ahorrar dinero?
¿Existen otras razones, además de una posible reducción en la mensualidad a pagar que justifiquen refinanciar la hipoteca?

A continuación le explicaremos con detalles el proceso de refinanciamiento, para darle la oportunidad a que usted determine si es algo que le conviene en este momento, o quizás en el futuro, cuando las condiciones sean más propicias.

¿En qué consiste el refinanciamiento?
El refinanciamiento de una hipoteca consiste en:
Pagar la deuda contraída al comprar su casa en su totalidad, y solicitar un nuevo préstamo para financiar la misma propiedad.
Esto quiere decir que usted va a repetir todos los pasos que culminaron con la compra de la casa por primera vez, desde llenar una solicitud en el banco, hasta firmar la serie de documentos legales durante el cierre de la transacción.

NOTA
Una reducción en la tasa de interés puede que justifique cambiar la hipoteca al tipo de interés fijo, y de este modo prevenir un ascenso en lasmensualidades futuras.
 
¿Cuáles son las razones que justifican refinanciar su hipoteca?
Pueden existir varias razones que puedan motivar a una persona a refinanciar una hipoteca:

Reducir la tasa de interés- La tasa de interés de la hipoteca, como hemos mencionado, oscila dependiendo de las condiciones en el mercado monetario. Es posible que cuando usted compró su propiedad, la tasa de interés que prevalecía en ese momento era más alta (por ejemplo 9.5%) lo que quizás hoy en día sea más baja (por ejemplo 6.5%) lo que significa que hay una diferencia de 3 puntos, así que una nueva hipoteca le resultaría en una mensualidad (en interés) mucho más baja.

Reducir el plazo de la hipoteca- Si la tasa de interés ha bajado notablemente, y su hipoteca se extendió originalmente por 30 años (fixed rate mortgage), quizás pueda aprovechar de las condiciones más favorables para convertir la hipoteca a una por15 años. La operación le permitirá pagar por su propiedad con anticipación, ahorrándose una gran cantidad de intereses, mientras que es muy posible que la mensualidad se mantenga en el mismo nivel.

Cambiar el tipo de la hipoteca- Si su hipoteca es variable, la tasa de interés asciende después de los primeros años, según lo especifica el contrato firmado inicialmente. Una reducción en la tasa de interés puede que justifique cambiar la hipoteca al tipo de interés fijo, y de este modo prevenir un ascenso en las mensualidades futuras.

En el caso inverso, si su hipoteca es de tipo fijo y refleja una tasa de interés alta, la reducción en los intereses en el mercado puede justificar cambiarla a una de tipo variable, sobre todo si usted espera mudarse en un futuro cercano.

Retirar el capital acumulado- Parte de la mensualidad que usted remite mensualmente al banco incluye el pago del capital que el banco le ha financiado mediante la hipoteca. Con el paso de los años, el capital que usted ha pagado, junto con cualquier apreciación en el valor de la propiedad, representa una suma que usted puede recibir al refinanciar su hipoteca. O sea, una tasa de interés más baja en el mercado le permite hipotecar un valor más alto de la propiedad, y usted recibe una suma de dinero que representa la diferencia, mientras que su mensualidad se mantiene en el mismo nivel. Usted puede utilizar la suma adicional recibida para consolidar deudas, para comprar un automóvil, o simplemente para lo que usted crea conveniente.

¿Vale la pena refinanciar su hipoteca?
Como se ha explicado anteriormente, es posible refinanciar su hipoteca motivado por diferentes factores, pero por lo general se trata de una decisión económica.

Cuando la economía se encuentra en un ciclo en que las tasas de interés están bajando, el número de refinanciamientos aumenta notablemente, al igual que los anuncios de los bancos para promover este tipo de operación, ya que más personas serían beneficiadas por el proceso de refinanciación.

Debemos recordar que el refinanciamiento representa la preparación de una nueva hipoteca, y por lo tanto, los costos en los que usted incurre pueden ser altos. Es necesario considerar el ahorro que se puede lograr en la mensualidad y pesarlos contra los costos necesarios para preparar la nueva hipoteca. El banco le puede ayudar a calcular el tiempo que le demoraría recuperar los costos del cierre mediante una mensualidad más baja. Ahora bien, si usted estima que va a vivir en la propiedad por más tiempo del que calcula el banco, entonces la transacción le ofrece beneficios. Generalmente, un descenso mínimo de 2 puntos es necesario para justificar el refinanciamiento, pero todo depende de su situación personal y de sus motivaciones.

¿Qué hacer?
Consulte primeramente con el banco que le extendió la hipoteca original; como usted ya es un cliente de la empresa, y ha establecido un historial crediticio con ellos, lo más probable es que el banco se incline a ofrecerle mejores términos para mantenerlo con su porfolio. Frecuentemente le puede ofrecer una transacción de refinanciamiento sin costo alguno, aunque la tasa de interés sería un poco más alta de la que el mercado refleja en ese momento.

El banco también puede eliminar algunos costos, como la evaluación económica de la propiedad y los costos del agrimensor (Survey). En fin, la institución bancaria o de hipotecas que le ofreció la hipoteca original se encuentra en la mejor posición para ofrecerle una buena oferta.

No obstante, si el nivel de competencia en el mercado es intenso, es posible que otro banco le ofrezca aún mejores términos. Muchos ofrecen el cierre sin costos y quizás mantengan una tasa de interés más atractiva....Es necesario que consulte con dos o tres bancos antes de tomar su decisión. Recuerde también que el tiempo que usted estima que va a vivir en su hogar es un factor fundamental en la evaluación dl refinanciamiento de la hipoteca.

Una última advertencia, algunas hipotecas incluyen una cláusula que le impone una penalidad económica (payment penalty) si usted decide pagar el préstamo antes del tiempo acordado en la hipoteca original. Asegúrese de que su hipoteca inicial no incluya ese costo adicional; de ser así, considere si el refinanciamiento vale la pena.

El proceso del refinanciamiento
El proceso de refinanciamiento (refinancing process) es el mismo que se emplea para solicitar una hipoteca. Contrate a su abogado para que le proteja sus intereses durante la transacción, pero especialmente en el momento del cierre. El costo del abogado en una situación de refinanciamiento probablemente sea un poco más bajo que la tarifa que pagó para cerrar la hipoteca original.